BFW Newsletter Juli 2010 |
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Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft Autor: Peter Hesse, Rechtsanwalt 1. Einleitung Die Hausordnung steht sehr oft im Mittelpunkt von Streitigkeiten, entweder zwischen Mieter und Vermieter der zwischen Wohnungseigentümern untereinander. Im folgenden Beitrag geht es um die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (nachfolgend Hausordnung). Eine Hausordnung enthält die Regeln für den Gebrauch und für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Als Gebrauchsregelungen kommen oft Sorgfaltspflichten, aber auch Benutzungsregeln für gemeinschaftliche Flächen sowie Ruhezeiten, in Betracht. Beispiel: Vorschriften für die Benutzung der Waschküche, Bestimmungen zur Tierhaltung in der Wohnanlage und zulässige Zeiten für das Spielen von Instrumenten. Daneben enthalten Hausordnungen oftmals Verwaltungsregeln, wie etwa Anordnungen zur Reinigung des Treppenhauses und des Gehweges oder auch Angaben zum Winterdienst. 2. Aufstellung der Hausordnung Es bestehen drei Grundkonstellationen, wie die Hausordnung einer Wohnungseigentumsanlage aufgestellt, ergänzt oder geändert werden kann: durch die Wohnungseigentümer selbst, durch den Hausverwalter oder durch das Gericht. a) Vorrangig sind naturgemäß die Wohnungseigentümer selbst für die Hausordnung verantwortlich. Sie haben die Möglichkeit, mit einfacher Stimmenmehrheit eine Hausordnung zu beschließen, zu ergänzen oder aufzuheben, vgl. § 21 Abs.3 iVm. Abs. 5 Nr. 1. Neben dem Beschluss einer Hausordnung sind auch vertragliche Vereinbarungen zwischen den Eigentümern nach § 15 Abs.1 WEG möglich. Es kommt vor, dass die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Hausordnung enthält, die als Anlage der notariellen Urkunde beigefügt ist. Ob eine solche (dinglich vereinbarte) Hausordnung durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, ist umstritten. b) Es besteht die Möglichkeit, dem Hausverwalter die Befugnis einzuräumen, eine Hausordnung aufzustellen. Macht er von dieser Kompetenz Gebrauch, ist die Hausordnung verbindlich. Sie kann allerdings jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer aufgehoben oder abgeändert werden. c) Da es sich bei der Aufstellung einer Hausordnung um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt, hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ein solches Regelungswerk aufgestellt wird. Diesen Anspruch kann er notfalls auch gerichtlich durchsetzen. Es kann das Gericht anrufen, in einem sogenannten Regelungsstreit eine Hausordnung aufzustellen oder zu ändern. 3. Verpflichtete der Hausordnung Gemäß § 10 Abs. 2 und Abs. 3 WEG sind an erster Stelle die Wohnungseigentümer selbst die Unterworfenen einer Hausordnung, denn sie sind an den getroffenen Beschluss oder die Vereinbarung gebunden. Zudem gehören natürlich auch die Personen, die zum Hausstand des Eigentümers gehören oder zu seinem Geschäftsbetrieb, zu den Verpflichteten. Das gleiche gilt auch für andere Personen, denen der Eigentümer die Benutzung seines Sonder- oder Miteigentums überlässt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG. Fraglich ist allerdings, inwieweit sich die, von den Eigentümern beschlossenen Gebrauchs- und Verwaltungsregeln, auf Mieter auswirken. Da ein Mieter keine Eigentümerstellung inne hat, ist er grundsätzlich auch nicht an die Hausordnung gebunden. Insbesondere sind auch Beschlüsse oder Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern, die unmittelbar die Mieter von Sondereigentum binden sollen, insoweit nichtig. Es handelt sich in solchen Fällen um unzulässige Verträge zu Lasten Dritter. Allerdings ist es möglich, die Mieter mittelbar an die Hausordnung zu binden. Dazu muss diese zum Vertragsbestandteil des Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter erklärt werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass dynamische Verweisungsklauseln zumeist gegen das AGB-Recht verstoßen und somit unwirksam sind. Daher bedürfen nachträgliche Änderungen der Hausordnung wiederrum einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter – wobei der Vermieter die Bedingungen der Hausordnung in der Regel nicht einfach einseitig ändern kann. Quelle: http://www.brennecke-partner.de
Leserbrief In einer von uns verwalteten Wohnanlage wurde eine Undichtigkeit des Rohrbelüfters festgestellt. Der Belüfter wurde ausgebaut und gekappt. Nunmehr stellt sich die Frage, wer die Kosten hierfür zu übernehmen hat, die WEG oder der betroffene Sondereigentümer? In der Teilungserklärung heißt es u. a., dass der Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet ist, die im Sondereigentum liegenden Teile des Gebäudes oder Teile, die ausschließlich von ihm genutzt werden, auf seine Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Notwendige Reparaturen müssen unverzüglich vorgenommen werden. Weiterhin heißt es in der Teilungserklärung, dass sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände zum Sondereigentun gehören und dass Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die den gemeinschaftlichen Gebrauch aller oder dem Gebrauch anderer Wohnungs- oder Teileigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sind, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Mit freundlichen Grüßen Antwort von RA. Fritsch: Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt: Da der Begriff des Sonder- und Gemeinschaftseigentums kraft gesetzlicher Anordnung keinen abweichenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer unterliegt, kommt es nach dem herrschenden sog. funktionalen Gemeinschaftseigentumsbegriff darauf an, welche konkrete Funktion der "Rohrentlüfter" hat (was ich mangels technischer Fachkenntnis als Gas-/Wasserinstallateur nicht beurteilen kann). Kann der Rohrentlüfter entfernt werden, ohne dass dies irgendeine Auswirkung auf das gesamte Rohrsystem hat, so ist er Sondereigentum. Kann der Rohrentlüfter nicht ohne weiteres entfernt werden, weil seine Existenz (auch) für das gemeinschaftliche Rohrsystem für Bedeutung ist, so steht er im Gemeinschaftseigentum. Mit freundlichen Grüßen Rüdiger Fritsch - Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Web: www.krall-kalkum.de ZinsrechnerDer nachfolgende Link hilft Ihnen, “online” Zinsen (mit und ohne Basiszinssatz) zu errechnen: Zinsrechner Quelle: http://brinkmann-dewert.de Urteile und BeschlüsseGeschoßdecken einer Tiefgarage sind zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums. Dazu rechnet insbesondere auch die aus Brandschutzgründen erforderliche Betonüberdeckung über der Bewehrung. Verwaltungsunterlagen Sämtliche Unterlagen, die einer ordnungsgemäßen Verwaltung dienen, gehören zu den Verwaltungsunterlagen. Sie sind Eigentum der Eigentümergemeinschaft und nicht des Verwalters. Beim Verwalterwechsel hat der Verwalter sie umgehend herauszugeben. Schadensersatz wegen fehlender Herausgabe der Verwaltungsunterlagen durch den Ex-Verwalter Die Eigentümergemeinschaft hat eine Schadensersatzforderung gegen den zum 31. Januar eines Jahres ausgeschiedenen Verwalters in Höhe der Kosten des neuen Verwalter (Abrechnung nach Stundensatz, für 32 Stunden). Für die Aufarbeitung der Buchhaltung für den Monat Januar dieses Jahres sowie für die Erstellung von Belegen für die Abrechnung des vorangegangenen Jahres, zum Beispiel für die Vergütungsberechnung des alten Verwalters, Berechnungs-unterlagen für die Verteilung der Heizkosten und der Hausmeisterkosten, damit die Abrechnung des vorangegangenen Jahres überhaupt ermöglicht werden konnte. Amtsgericht Hannover, Beschluss vom 15.12.2003 -Aktenzeichen: 70 II 453/03 ZMR 2004, S. 867. Quelle: Breiholdt Rechtsanwälte Sind fällen morscher Bäume umlagefähige Betriebskosten? Nürnberg (D-AH) - Lässt ein Hauseigentümer wegen Umsturzgefahr die überalterten Bäume an der Grenze zum Nachbargrundstück entfernen, kann er die Aufwendungen dafür nicht auf den Mieter seines Gartens umlegen. Selbst wenn dieser sich laut Mietvertrag verpflichtet hat, das Gelände zu pflegen und beispielsweise alle Bäume darauf regelmäßig zu beschneiden bzw. auf eigene Kosten beschneiden zu lassen. Das Fällen und der Abtransport kranker oder morscher Bäume gehört in diesem Fall nämlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, hat jetzt das Amtsgericht Neustadt an der Weinstraße entschieden (Az. 5 C 73/08). Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) berichtet, hatte sich zumindest einer der den Rechtsstreit auslösenden zwei Nadelbäume bereits so weit geneigt, dass die Gefahr eines Umsturzes nicht ausgeschlossen werden konnte. Daraufhin ließ der Grundstücksbesitzer beide fällen - und reichte die Rechnung dafür an den Mieter des Anwesens weiter. Der sei auf Grund seines Mietvertrages nicht nur für die Pflege des angelegten Zier- und Nutzgarten zuständig. "Tatsächlich gehen die Vertragsvereinbarungen hier über die sonst übliche einfache Gartenpflege hinaus", erklärt Rechtsanwältin Alexandra Wimmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Sie umfasst auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Danach ist der Mieter in diesem Fall grundsätzlich zum regelmäßigen Rückschnitt der Gewächse verpflichtet. Richter: Grundstückseigentümer ist für Gefahrenabwehr zuständig Allerdings nicht zum Fällen morscher Bäume, betonte das rheinland-pfälzische Gericht. Hierbei handele es sich um eine über die ordnungsgemäße Gartenpflege hinausgehende Maßnahme zur Gefahrenabwehr, die nicht unter den Begriff des Erneuerns von Gehölzen zu fassen ist - und damit auch nicht über die Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt werden kann. Quelle: www.deutsche-anwaltshotline.de
Hat die WEG nicht wirksam die Mängelansprüche "an sich gezogen", kann sie keine wirksamen verjährungshemmenden gerichtlichen Maßnahmen einleiten; eine spätere Ermächtigung hat keine Rückwirkung mit der Folge, dass die Mängelansprüche verjährt sind! Sachverhalt: Die streitgegenständlichen Bauleistungen wurden am 17.04.2000 abgenommen, Ablauf der fünfjährigen Verjährung trat damit am 16.04.2005 ein. Erstverwalterin war die X-GmbH. Ohne den nach § 26 Abs.1 WEG erforderlichen formellen Bestellungsbeschluss der WEG übernahm die S-GmbH ab 2002 die Verwaltung. Am 26.11.2004 initiierte sie einen Umlaufbeschluss, wonach sie mit der Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche beauftragt wird. Der Beschluss, der ihre Verwalterbestellung beinhaltet, wird jedoch erst am 27.11.2004 gefasst und am 03.12.2004 festgestellt. Der von der S-GmbH beauftragte Rechtsanwalt leitet am 29.12.2004 ein selbständiges Beweisverfahren ein und erhebt später Klage. Die Beklagte beruft sich dagegen erfolgreich auf die Einrede der Verjährung. Erst nach Ablauf der Verjährung fasst die WEG einen sog. "Heilungsbeschluss". Entscheidung: Das OLG Dresden nimmt in seinem Urteil Bezug auf die Grundsatzentscheidung des BGH vom 12.04.2007, Az: VII ZR 236/05, wonach die WEG durch Mehrheitsbeschluss die Mängelansprüche ihrer Mitglieder hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums "an sich ziehen" kann. Dies sollte hier durch den am26.11.2004 durch die S-GmbH initiierten Umlaufbeschluss passieren. Zu diesem Zeitpunkt war die S-GmbH jedoch (noch) nicht ordnungsgemäß zur Verwalterin bestellt. Aus diesem Grund fehlte ihr die sog. "Beschlussinitiativberechtigung", was dazu führte, dass der gesamte Umlaufbeschluss nicht ordnungsgemäß gefasst worden war. In der Folge fehlte es an einer wirksamen Ermächtigung zur Einleitung der gerichtlichen Verfahren, so dass die Verjährung der Mängelansprüche hierdurch nicht wirksam gehemmt wurde. Den "Heilungsbeschluss" fasste die WEG erst nach Ablauf jeglicher Verjährungsfristen am 19.09.2009. Eine rückwirkende Ermächtigung kommt ihm nicht zu, vgl. BGH04.11.1982, Az: VII ZR 83/82. Fazit: Vor allem in Fällen wie diesem, in denen Verjährung droht, sollte der Verwalter sämtliche Schritte seines Vorgehens konsequent dahin überprüfen, ob die formellen Vorgaben des WEG tatsächlich eingehalten wurden. Ansonsten kann die Eigentümergemeinschaft sehr schnell mit sämtlichen Ansprüchen ausgeschlossen sein, was letztendlich auf ihn zurückfällt. OLG Dresden, Urteil vom 31.03.2010, Az. 1 U 1446/09 Claudia Jäger, FAin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, www.patt-rae.de Düsseldorf Haftung der Wohnungseigentümer: Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben ... Quelle: http://www.juraplus.de/RSPR/U863.html
Haus & Grund begrüßt BGH-Urteil zur Betriebskostenabrechnung Praxistipp für Vermieter: Abrechnung jedem Mieter zustellen Ein Vermieter kann von einem Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn nur diesem Mieter die Betriebskostenabrechnung zugegangen ist. Es ist nicht erforderlich, dass auch alle weiteren Mieter der Wohnung die Abrechnung ebenfalls erhalten haben müssen. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 28. April 2010 (Az. VIII ZR 263/09) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Um Unklarheiten zu vermeiden, rät Haus & Grund-Mietrechtsexperte Kai Warnecke Vermietern, die jährliche Betriebskostenabrechnung stets allen im Mietvertrag genannten Mietern zuzustellen. „Nur so kann der Vermieter sicherstellen, dass er von allen Mietern die Nachzahlung einfordern kann und tatsächlich an sein Geld kommt“, sagte er. In dem zu entscheidenden Fall hatte eine Vermieterin nur einer Mieterin die Betriebskostenabrechnung zugeschickt und um Nachzahlung gebeten. Diese verweigerte dies mit dem Hinweis, dass der Mitmieter keine Kopie der Betriebskostenabrechnung erhalten habe. Zu Unrecht, wie der BGH entschied: Zahlungspflichtig seien alle Mieter, denen die Betriebskostenabrechnung zugeschickt wurde. Buchtipp: Warnecke, Kai H.: Betriebskosten – Wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen, 4. Auflage 2009, 103 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-939787-31-0, Preis: 10,95 Euro Bestellung hier im Online-Shop Eine Eigentümerversammlung kann nicht per Telefonkonferenz abgehalten werden. Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser. Ladung zur Egt.-Versammlung nur durch Verwalter Wird eine Eigentümerversammlung unberechtigterweise statt vom Verwalter von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen, sind die in dieser Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse im Falle einer Anfechtung für ungültig zu erklären, es sei denn, es steht fest, dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung gefasst worden wären. Betriebskostenabrechnung muss bei Mietermehrheit nur dem auf Nachzahlung in Anspruch genommenen Mieter zugehen Quelle: www.ml-fachinstitut.de Eintragung von Beschlüssen im Grundbuch Beschlüsse, die auf Grund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern, sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig. OLG München, Beschluss vom 13.11.2009 - 34 Wx 100/09 Urteil des Monats Prozesskostenhaftung des Verwalters Seit der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes ist es dem Gericht erlaubt, dem Verwalter die Verfahrenskosten aufzugeben, wenn die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Wenn die Eigentümer zwar vom Verwalter fehlerhaft erstellte Jahresabrechnungen beschließen, jedoch dabei wussten, dass die Abrechnungen wegen einer Vielzahl von Fehlern nicht ordnungsgemäß sind, so soll es an einem groben Verschulden des Verwalters fehlen. Dies soll ferner gelten, wenn die Eigentümer hätten wissen müssen, dass regelmäßig einer von ihnen die Beschlüsse anficht. In diesem Fall hätten sie eine korrigierte Abrechnung erneut beschließen lassen oder den Anfechtungsantrag sofort anerkennen müssen, um die Verfahrenskosten gering zu halten. Praxistipp Die Entscheidung des Gerichts stellt an das erforderliche „grobe Verschulden“ des Verwalters für dessen persönliche Haftung relativ hohe Anforderungen. Zu begrüßen ist, dass das Gericht zur Beurteilung dieser Frage auch die Kenntnisse und das Verhalten der übrigen Wohnungseigentümer heranzieht und zudem den Eigentümern Wege aufdeutet, wie sie in einem solchen Fall die Verfahrenskosten gering halten können, ohne den Verwalter persönlich zu belasten. Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann - brinkmann@bethgeundpartner.de Fundstelle: AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 15. Februar 2010, 70 C 156/09, GE 2010, 495 AG Hamburg-Barmbek: Kein endloser Kautions-Einbehalt für Nebenkosten Nach dem Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter für noch abzurechnende Nebenkosten einen angemessenen Teil der Mietsicherheit (Kaution) einbehalten. Aber nur für kurze Zeit, entschied das Amtsgericht Hamburg-Barmbek. Leistet der Mieter Vorschüsse auf die Mietnebenkosten, so hat der Vermieter normalerweise bis zu 12 Monaten Zeit, um über die Kosten abzurechnen. Diese Frist beginnt mit dem Ende des einjährigen Abrechnungszeitraums. Auch wenn das Mietverhältnis endet, gilt nichts anderes. Will der Vermieter von der Kaution des Mieters einen Teil einbehalten, um eine eventuelle Nebenkosten-Nachforderung abzusichern, so wird die Sache etwas kompliziert. Zu einem solchen Sicherheits-Einbehalt ist der Vermieter zwar im Prinzip berechtigt, sofern eine Nachzahlung zu erwarten ist (!). Aber: er kann dann meist die Jahresfrist für die Abrechnung nicht ausschöpfen, sondern er muss über den einbehaltenen Kautionsanteil abrechnen, sobald er über die Nebenkosten abrechnen kann. Andernfalls muss er auf seine Sicherheit verzichten und die restliche Kaution auskehren. (AG Hamburg-Barmbek, 813b C 34/09, Urteil vom 12.11.2009, MieterJournal 2010, 15 – ebenso das Amtsgerichts Ahrensburg in einem älteren Beschluss. Beide Entscheidungen können Sie hier lesen.) Als betroffener (ehemaliger) Mieter tun Sie also zwei Dinge:
Im Zweifelsfall wenden Sie sich an den Mieterverein, der Ihnen als Mitglied helfen wird. Quelle: www.mieterverein-hamburg.de Verpflichtung zur Herausgabe einer Eigentümerliste Aufgrund des Verwaltervertragsverhältnisses ist der Hausverwalter zur Herausgabe einer Eigentümerliste verpflichtet. Jeder Miteigentümer hat Anspruch auf deren Aushändigung. Dies ist unabhängig davon, ob er ein Gerichtsverfahren anstrengen will oder nicht. Denn jeder Wohnungseigentümer muss und darf wissen, wer seine Miteigentümer sind. Beschluss des AG Köln vom 05.10.1998, Az. 204 II 135/98 AktuellesZukunftsenergienSparplan nur für Junge Die Energiespar-Ratgeber zeigen auf, wo im Haushalt Energie eingespart werden kann - eine Zusammenarbeit mit co2online. Quelle: http://www.immowelt.de Rechtstipp: Sturmschäden Wer von seiner Versicherung Sturmschäden am Haus ersetzt haben will, hat einiges zu beachten. Zunächst muss er beweisen können, dass der Schaden tatsächlich unmittelbar durch einen Sturm verursacht wurde. Hierfür reicht nach einem Urteil des OLG Karlsruhe (Urt. v. 12.04.2005 - 12 U 251/04) aus, dass in der näheren Umgebung des Gebäudes nachweislich Sturm (mindestens Windstärke 8) gemessen wurde. Vorschäden am Haus, die den Schaden begünstigt haben, schließen den Versicherungsschutz nicht zwangsläufig aus. Das entschied das OLG Saarbrücken (Urt. v. 12.04.2006 - 5 U 496/05-53): Hat der Putz zum Beispiel schon vorher Risse und löst er sich nach einem Sturm ab, so ist die Assekuranz nicht von ihrer Leistungspflicht befreit, denn entscheidend ist, dass der Schaden auf die unmittelbare Einwirkung des Sturms zurückzuführen ist, der Sturm also die zeitlich letzte Ursache war. Besondere Vorsicht ist bei Hausumbaumaßnahmen geboten. Werden an einem Haus umfangreiche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, kann in dieser Zeit der Versicherungsschutz entfallen. Das entschied das OLG Rostock (Az.: 6 U 121/07). Ist etwa das Dach abgedeckt und das Haus eingerüstet, so ist es nicht nur besonders gefährdet; es gilt in der Gebäudeversicherung auch als „nicht bezugsfertig“ und ist damit in dieser Zeit .nicht gegen Sturmschäden versichert. Quelle: www.recht-einfach-erklaert.de Spruch des Monats"Nehmen Sie die Verwalter, wie sie sind, andere gibt's nicht....." In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen und Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen / interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter info@haus-verwalter.de oder untenstehenden Anschriften sehr dankbar.
Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen. BFW Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
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