BFW Newsletter Mai 2010

Aktuelles

Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen - Steuerbonus nicht bei Barzahlung

Bei der Barzahlung einer Handwerkerleistung, die an der selbstgenutzten Immobilie durchgeführt wird, entfällt die Möglichkeit, die Ausgaben steuerlich im Rahmen des § 35a EStG geltend zu machen. Dies hat jetzt endgültig der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Urteil vom 20. November 2008, Az. VI R 14/08).
Die Münchner Richter bestätigten damit die Auffassung des Finanzgerichts Sachsen-Anhalt (Az. 1 K 791/07), wonach die gesetzliche Regelung des § 35a EStG rechtmäßig sei. Dem Wortlaut dieser Vorschrift sei nach Ansicht des BFH nicht zu entnehmen, dass die Barzahlung von Handwerkerrechnungen ohne Einbindung eines Kreditinstituts und damit ohne jegliche bankmäßige Dokumentation des Zahlungsvorgangs die formellen Voraussetzungen der Steuerermäßigung nach § 35a EStG erfülle. Wenn der Gesetzgeber mit der Steuerermäßigung des § 35a EStG den Zweck verfolge, einen Anreiz für Beschäftigungsverhältnisse im Privathaushalt zu schaffen und die Schwarzarbeit in diesem Bereich zu bekämpfen, so sei § 35a Abs. 2 Satz 5 EStG eine folgerichtige Ausgestaltung dieser gesetzgeberischen Zielsetzung. Diese Vorschrift entspreche – typisierend - dem Erfahrungssatz, dass Barzahlungen regelmäßig wesentliches Kennzeichen der Schwarzarbeit im Privathaushalt sind. Gegen das Erfordernis der unbaren Zahlung von Handwerkerleistungen bestehen nach Ansicht des BFH auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Das am Gemeinwohl orientierte Ziel des Gesetzgebers, die Schwarzarbeit im Privathaushalt zu bekämpfen, rechtfertige die Ungleichbehandlung unbarer und barer Zahlungsvorgänge. Auch in den Fällen, in denen der Steuerpflichtige kein eigenes Bankkonto hat, sei die gesetzgeberische Vorgabe erfüllbar, Handwerkerrechnungen unbar zu begleichen. Denn auch ohne eigenes Konto seien die Voraussetzungen des § 35a zu erfüllen, indem der Rechnungsbetrag bei einem Kreditinstitut eingezahlt und sodann auf das Konto des Leistungserbringers überwiesen wird, so der BFH abschließend.

Hinweis

Im Falle der Beauftragung eines Handwerkers für Arbeiten an der selbstgenutzten Immobilie sollten Steuerpflichtige immer auf die unbare Zahlung der Rechnung bestehen. Die steuerliche Abzugsfähigkeit derartiger Arbeiten wurde zudem ab 2009 deutlich verbessert. Betrug die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen im vergangenen Jahr maximal 600 Euro (20 Prozent von maximal 3.000 Euro), so wurde diese Summe ab 2009 verdoppelt. Die Steuerermäßigung beträgt für Arbeiten, die seit dem 1. Januar 2009 ausgeführt werden, maximal 1.200 Euro (20 Prozent von maximal 6.000 Euro).

Quelle: RA Stefan Walter - http://www2.haus-und-grund.com/

Bei einem extrem hohen Stromverbrauch müssen Zähler überprüft werden

Kein seltener Fall: bei einer Nebenkostenabrechnung stimmen die Zählerstände, der Verbrauch ist aber rätselhaft hoch. Im Zweifel prüft das Landeseichamt den Zähler.
Wenn die Zählerstände in der Gas- und Stromabrechnung stimmen, der Verbrauch aber rätselhaft hoch ist, kann in seltenen Fällen ein defekter Zähler schuld sein. Zum Beispiel kann das Zählwerk springen, erläutert der Bund der Energieverbraucher in Unkel (Rheinland-Pfalz). Solche Sprünge ließen sich am ehesten durch ständige Kontrolle und eine genaue Buchführung erkennen.
Die korrekte Eichung des Zählers kann ein Laie nicht selbst überprüfen. Bei einem begründeten Verdacht muss er sich an das Landeseichamt wenden, raten die Experten. Ausbau, Prüfung und Wiedereinbau des Zählers kosten etwa 150 Euro. Stellt sich heraus, dass der Zähler fehlerfrei funktioniert, muss der Auftraggeber zahlen. Misst der Zähler tatsächlich falsch, übernimmt das Versorgungsunternehmen die Kosten.

Quelle: (dpa)

Mietertipp: Abflussverstopfung

Die Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung im Mietshaus sind keine Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen, sie können auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden.
Mieter müssen auch nicht zahlen, wenn in Mietverträgen steht, dass sich bei einer Verstopfung des Hauptstranges der Abwasserleitung alle Mieter anteilig an den Reinigungskosten beteiligen müssen. Eine derartige Vertragsklausel ist unwirksam.
Nur wenn ein Mieter nachweislich eine Abflussverstopfung schuldhaft verursacht hat, kann dieser Mieter zur Übernahme der Reinigungskosten verpflichtet werden. Der Vermieter muss beweisen, dass der in Anspruch genommen Mieter den Schaden verursacht hat, beispielsweise weil er Papierwindeln, Katzenstreu oder ähnliches über die Toilette entsorgt hat.

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de/newsletter.htm

Urteile/ Beschlüsse

Viele wollen es nicht glauben: Markise ist Gemeinschaftseigentum!

OLG Frankfurt - AZ: 20 W 205/05

Wird die gesamte Außenfront eines Hauses durch eine Markisenanlage geprägt, so zählt diese zum Gemeinschaftseigentum und anfallende Reparaturkosten sind von allen Wohnungseigentümern zu zahlen, wie die Deutsche Anwaltauskunft mitteilt.

In dem Fall sorgte eine kaputte Markise in einem Haus mit mehreren Wohnungseigentümern für Ärger. Die Markise, die über die gesamte Hausfront samt einem Ladenlokal im Parterre verläuft, war so beschädigt, dass für eine Reparatur 30.000 € veranschlagt wurden.

Bei einer Wohnungseigentümerversammlung wurde beschlossen, dass diese Kosten von dem Eigentümer des Ladenlokals zu bezahlen seien. Dieser wies diese Forderung jedoch zurück und verlangte stattdessen, dass die Sanierungskosten von der Hausgemeinschaft getragen werden.

Das Gericht gab ihm Recht und hob den Beschluss der Eigentümerversammlung auf. Da die Markise maßgeblich für die äußere Gestaltung des Hauses sei, stelle sie ein fassadengestaltendes Element dar. Somit gehöre sie zum Gemeinschaftseigentum, für dessen Instandsetzung die gesamte Hausgemeinschaft verantwortlich sei.

Über Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern klären Sie erfahrene Rechtsanwältinnen oder Rechtsanwälte auf. Sie finden sie über die Deutsche Anwaltauskunft, Telefon: 0 18 05/18 18 05 (14 Cent pro Minute) oder im Internet unter www.anwaltauskunft.de

Verwalter muss wegen verspäteter Jahresabrechnung keinen Schadensersatz leisten

Einem Wohnungseigentümer bzw. Vermieter steht gegenüber dem Wohnungseigentumsverwalter kein Schadensersatzanspruch wegen nicht fristgerechter Erstellung der Jahresabrechnung zu. So eine Entscheidung des Amtgerichts Hamburg.

Der Wohnungseigentümer begründete seinen Schadensersatzanspruch damit, dass er aufgrund der fehlenden Jahresabrechnung auch gegenüber seinem Mieter nicht fristgerecht bis zum Jahresende abrechnen konnte. Der Mieter lehnte daraufhin die Zahlung der ihm dann verspätet zugesandten Betriebskostenabrechnung als verjährt gemäß Paragraf 556 Abs. 3 BGB ab.

Der Hamburger Richter stimmte hier dem Wohnungseigentümer/Vermieter jedoch nicht zu. Dieser habe ja das Recht sowie die Möglichkeit, die Unterlagen beim Verwalter einzusehen. Somit wäre er durchaus in der Lage gewesen, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen (Az. 102b II 57/05 WEG).

Quelle: Quelle Bausparkasse

Tod des Mieters - wer darf in der Wohnung bleiben?

Beim Tod eines Vertragspartners ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag mit beiden oder nur mit einem Lebenspartner abgeschlossen war. Sind beide Vertragspartner, wird das Mietverhältnis mit dem Überlebenden Kraft Gesetz (§ 563 a Abs. 1 BGB) fortgesetzt. War dagegen nur der Verstorbene Vertragspartner des Vermieters, ist Voraussetzung für seinen Eintritt in das Mietverhältnis, dass er mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat (§ 563 Abs. 2 BGB). Hierzu hat das LG München I in einem neuen Urteil entschieden, dass dies nur dann der Fall ist, wenn neben dem gemeinsamen Lebensmittelpunkt in der Wohnung zusätzlich eine Bindung zwischen den Vertragspartnern vorgelegen hat, die eine weitere Bindung gleicher Art nicht zugelassen hätte. Diese Voraussetzung muss der Überlebende beweisen; anderenfalls ist er verpflichtet, aus der Wohnung auszuziehen, da keine vertraglichen Beziehungen mit dem Vermieter bestehen (LG München I, Urteil v. 11.02.2004, 14 S 18177/03, NZM 2005, 336).

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Katzen in der Wohnungseigentumsanlage: Herumstreunen erlaubt, Verschmutzen anderer Balkone verboten!

Das LG Bonn hat sich in II. Instanz damit beschäftigt, welche Vorgaben an das Halten einer Katze unter Berücksichtigung der nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisse in einer Wohnungseigentumsanlage zu stellen sind. Dabei kommt es zu dem Ergebnis, dass die Nachbarn von den Tierhaltern verlangen können, die Katzen so zu halten, dass diese nicht in ihre Wohnung gelangen und auf ihrem Balkon keine Verschmutzungen durch Kot oder Erbrochenes hinterlassen, §§ 862 Abs. 1, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB analog .
Die Parteien sind Mieter bzw. Eigentümer von Sondereigentumseinheiten derselben Wohnungseigentumsanlage. Das Gericht stellt zunächst fest, dass die für Grundstücksnachbarn geltende Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme für das Zusammenleben innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage ebenfalls gilt, da man dort sogar in einer baulich engeren Situation miteinander wohnt.
"Erlaubt" ist den Katzen, sich im Wege der Freilaufhaltung auf der gesamten Wohnungseigentumsanlage zu bewegen, und zwar insbesondere auch auf dem Dach-/Etagenbereich. Die Nachbarn haben außerdem zu dulden, wenn sie Laufgeräusche auf dem Dach vernehmen, die Katzen auf Fensterbänken bzw. Gartenmöbeln sitzen, Blumenerde herausscharren oder Gegenstände auf dem Balkon umwerfen. Diese Beeinträchtigungen stuft das Landgericht als marginal und grundsätzlich hinnehmbar ein.
"Verboten" ist den Katzen, die nachbarschaftlichen Wohnungen zu betreten. Ebenso besteht auch keine Duldungspflicht hinsichtlich etwaiger Kotablagerungen oder Erbrochenem der Katzen auf dem Balkon.
Die Abgrenzung, was die Katzen dürfen und was die Tierhalter zu verbieten haben, nimmt das Landgericht anhand einer Abwägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der Tierhalter sowie des Besitzrechtes der Nachbarn an ihrem Wohnungsbereich vor.
Dass es für die Tierhalter faktisch schwierig sein wird zu verhindern, dass die Katzen im Rahmen ihres Freigangs auch in den Wohnbereich der Miteigentümer gelangen, erkennt auch das Gericht, Lösungsmöglichkeiten zeigt es jedoch nicht auf. Es bleibt daher die Erkenntnis, dass es im Rahmen von alltäglichen Wohn- und Lebenssituationen die Gerichte nur eingeschränkt in der Hand haben, Streitigkeiten abschließend zu klären.

Fundstelle:Landgericht Bonn, Urteil vom 06.10.2009, Az. 8 S 142/09
Quelle: Claudia Jäger, FAin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, www.patt-rae.de

Eigentumswohnung: Wer höher wohnt, muss mehr für den Aufzug zahlen

Eigentümer von Wohnungen, die in den oberen Etagen liegen, müssen einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung akzeptieren, nach der sie einen höheren Anteil zu den Aufzugskosten zu zahlen haben. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat entschieden, dass die Kosten für den Aufzug gestaffelt nach der Geschosshöhe verteilt werden dürfen. Schließlich liege es auf der Hand, dass Eigentümer, deren Wohnungen höher liegen, den Aufzug in der Regel auch mehr nutzen. (AZ: 14 S 7627/08)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Austausch von Armaturen

Der Austausch von Armaturen ist eine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahme und obliegt als solche dem Vermieter. Ist die Funktionsfähigkeit der mit der Wohnung vermieteten Armaturen nicht mehr oder nur noch eingeschränkt gegeben, so ist der Vermieter verpflichtet, diesen Mangel zu beheben und für Ersatz bzw. Reparatur zu sorgen. Der Mieter muss einen solchen Mangel dem Vermieter anzeigen und Abhilfe verlangen.
Dennoch darf der Mieter grundsätzlich auch selber und ohne vorherige Rückfrage beim Vermieter Armaturen wechseln, wenn die Arbeiten fachmännisch und ordnungsgemäß durchgeführt werden. Bei Auszug ist der Mieter dann verpflichtet, entweder die alten Armaturen wieder fachmännisch und ordnungsgemäß anzubringen oder aber die selbst erworbenen Armaturen in der Wohnung zu belassen. Tut er dies nicht, haftet er dem Vermieter für den entstandenen Schaden.
Werden die Armaturen vom Mieter beim Austausch oder Wiedereinbau beschädigt, so haftet der Mieter für den Schaden.
Der Vermieter kann den Mieter weder zwingen, die neuen (und eventuell
hochwertigeren) Armaturen in der Wohnung zu belassen noch die ursprünglich in der Wohnung befindlichen Armaturen umgehend nach dem Austausch auszuhändigen. Das Recht des Mieters, die selbst eingebrachten Armaturen gegen die ursprünglich vorhandenen auszuwechseln ergibt sich aus § 539 Abs. 2 BGB. Dies hat zur Folge, dass das Besitzrecht des Mieters an den ausgebauten Armaturen auch dann fortbestehen muss, wenn sich der Mietgebrauch tatsächlich nicht mehr auf die ausgebaute Einrichtung erstreckt und somit keine Verpflichtung zur Herausgabe besteht (LG Lüneburg, 22.4.1993 - Az: 6 S 2/93).

Quelle: http://www.anwaltonline.com

Neuer Eigentümer einer Wohnung haftet für Sonderumlage

Wann ein neuer Eigentümer einer Eigentumswohnung verpflichtet ist, eine Sonderumlage zu zahlen, entschied das Landgericht in Saarbrücken. Eine Eigentümergemeinschaft verlangte von dem neuen Eigentümer einer Wohnung eine Sonderumlage. Dieser hatte im Mai 2004 die Wohnung bei einer Zwangsversteigerung erworben. Bereits im Dezember des 2003 hatte die Eigentümergemeinschaft wegen einer dringend erforderlichen Sanierung eine Sonderumlage beschlossen. Die Sonderumlage sollte ab Januar 2004 von den Wohnungseigentümern in Raten gezahlt werden. Die Eigentümergemeinschaft verklagte den Käufer auf Zahlung der Raten von Juni bis Dezember 2004. Dieser war der Ansicht, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, weil die Sonderumlage vor der Zwangsversteigerung beschlossen wurde.
Das Landgericht in Saarbrücken bestätigte den Anspruch der Eigentümergemeinschaft. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, die Raten nach seinem Eigentumserwerb im Mai 2004 zu zahlen. Grundlage für die Zahlungspflicht ist der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Sonderumlage. Eine Gemeinschaft von Eigentümern ist grundsätzlich berechtigt, eine Sonderumlage zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten zu beschließen. Dieser Beschluss ist für den neuen Eigentümer rechtsverbindlich. Er haftet für die nach dem Eigentumsübergang fälligen Raten.

LG Saarbrücken, Urteil v. 27.05.2009, Az. 5 S 26/08
Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Verzicht auf Betriebskostenabrechnung?

Es ist zwar während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht möglich, dass der Mieter auf die ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten verzichtet, da der Vermieter hierzu verpflichtet ist und eine abweichende Vereinbarung zulasten des Mieters unwirksam ist. Bei einem beendeten Mietverhältnis ist dies jedoch durchaus möglich. So kann der Mieter im Abnahmeprotokoll bei Wohnungsrückgabe erklären, dass keine gegenseitigen Forderungen mehr bestehen. Dies betrifft auch den wechselseitigen Verzicht auf die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung und die Auszahlung eines sich hieraus gegebenenfalls ergebenden Guthabens.
LG Münster, 27.10.2008 - Az: VIII S 150/08

Quelle: http://www.anwaltonline.com

Trittschallschutz - auf die DIN-Norm bei Errichtung kommt es an!

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert.
BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08

Quelle: http://www.anwaltonline.com

Einberufung der Eigentümerversammlung - Absenden der Einladungen genügt

Die Verpflichtung eines Verwalters, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, ist mit der Absendung der Einladung erfüllt. Auf den Zugang der Einladung kommt es nicht an. Dieser fällt in die Risikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer.Voraussetzung ist natürlich, dass der Verwalter die Absendung der Einladungen mit entspr. Belegen nachweisen kann, z.B. durch Vorlage entsprechender Einlieferungsscheine. In der Versammlung (wirksam) gefasste Beschlüsse können daher nicht angefochten werden.

AG Aachen, 25.2.2009, Az: 119 C 80/08

Einberufung der Eigentümerversammlung - Absenden der Einladungen genügt

Die Verpflichtung eines Verwalters, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, ist mit der Absendung der Einladung erfüllt. Auf den Zugang der Einladung kommt es nicht an. Dieser fällt in die Risikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer. Voraussetzung ist natürlich, dass der Verwalter die Absendung der Einladungen mit entspr. Belegen nachweisen kann, z.B. durch Vorlage entsprechender Einlieferungsscheine. In der Versammlung (wirksam) gefasste Beschlüsse können daher nicht angefochten werden.
AG Aachen, 25.2.2009, Az: 119 C 80/08

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Anfechtung der Wiederwahl eines Verwalters nur bei gravierenden Verstößen

Die Anfechtung der (wiederholten) Wiederwahl eines Verwalters kann nicht allein mit der Begründung erfolgen, dass der Verwalter Teile der Jahresabrechnung unabsichtlich fehlerhaft berechnet und der Eigentümerversammlung das Protokoll erst nach fünf Monaten vorgelegt hat. Eine erfolgreiche Anfechtung ist nur bei gravierenden Verfehlungen möglich, die zu einer Zerstörung des erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu den Wohnungseigentümern geführt hat.
Beschluss des BayObLG vom 20.03.2001 ZBR 101/00 RdW 2002, Az.:155 ZMR 2001, 815

Quelle: http://www.brennecke-partner.de/

Nochmals: Der Verwaltungsbeirat muss aus 3 Mitgliedern bestehen

Der BGH hat entschieden, dass ein Verwaltungsbeirat nicht aus weniger als drei Vertretern zusammengesetzt sein darf.
Sachverhalt:
Eine Eigentümerversammlung hatte einen neuen Verwaltungsbeirat gewählt. Bis dahin bestand der gewählte Beirat aus drei Mitgliedern. Für die Wahl des neuen Beirates standen jedoch nur zwei Kandidaten zur Verfügung, weil auch kein weiterer Eigentümer sich bereit erklärt hatte, für den neuen Beirat zu kandidieren. Ein Wohnungseigentümer hat die Wahl später angefochten. Er war der Meinung, dass nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung und nach dem WEG ein Verwaltungsbeirat aus 3 Vertretern bestehen muss.
Die Entscheidung:
Der BGH gab der Anfechtungsklage des Wohnungseigentümers statt. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 29 Abs. 1 S.2 WEG ist ein Beirat mit mindestens 3 Wohnungseigentümern zu besetzen. Die gesetzeswidrige Besetzung des Beirates entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Eine Abweichung vom Gesetz ist nur dann ordnungsgemäß, wenn die Wohnungseigentümer dies beispielsweise durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG verbindlich geregelt haben. Eine solche Regelung lag im zu entscheidenden Fall nicht vor.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar auch ohne den Beirat handlungs- und funktionsfähig, da der Verwaltungsbeirat kein notwendiges Organ ist und als Hilfs- und Kontrollorgan nur ergänzende Funktionen wahrnimmt. Dennoch müssen die gesetzlichen Vorgaben beachtet werden, wenn sich die Eigentümergemeinschaft für die Wahl eines Beirates entschieden hat.
(BGH, Urteil v. 05.02.2010, V ZR 126/09)

Quelle: Rechtsanwalt Peter Hess, Bertinistraße 12-13, 14469 Potsdam, Tel. 0331/6203030

Unklare und mehrdeutige WEG-Beschlüsse entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung

Das OLG Düsseldorf weist in einer Entscheidung darauf hin, dass unklare und mehrdeutige Eigentümerbeschlüsse auf Anfechtung hin vom Gericht für ungültig zu erklären sind.
In dem vorliegenden Fall fasste die Eigentümerversammlung folgenden Beschluss:
"Ein Bausachverständiger des TÜV-R. wird über die Mängel am Balkon T. und an der Tiefgaragenzufahrt ein Gutachten erstellen. Die Firma S. wird letztmalig - mit Fristsetzung - zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Sollte die Frist verstreichen, wird durch die Rechtsanwältin K. gegen die Firma S. eine entsprechende Klage eingereicht und die Sanierung des Balkons in Auftrag gegeben. Ebenfalls wird dann gegen Frau N. G. u. a. wegen Verzögerung der Angelegenheit geklagt. Die Rechtsanwältin wird die Klage formulieren und einreichen."
Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 3 WEG müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hierzu gehört nach Darstellung des Gerichts auch, dass Beschlüsse so klar und unmissverständlich zu fassen sind, dass Meinungsverschiedenheiten über ihren Inhalt vermieden werden. Mehrdeutige Beschlüsse sind daher auf Anfechtungsantrag eines oder mehrerer Eigentümer für ungültig zu erklären, wenn sie unklar und ihr Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre. Wenn sie sogar derart unbestimmt sind, dass sie eine durchführbare Regelung gar nicht mehr erkennen lassen, weil sie bspw. in sich widersprüchlich sind, sind sie sogar ohne Anfechtung nichtig.
Das OLG Düsseldorf erklärte den vorstehend zitierten Beschluss nach diesem Maßstab für ungültig. Es sei nicht erkennbar, ob die Balkonsanierung gleichzeitig mit einer Klageerhebung gegen die Firma S. in Auftrag gegeben werden solle, oder die Auftragsvergabe der Sanierung nur für den Fall einer erfolgreichen Klage gegen die Firma S. - also als Ersatzvornahme - beschlossen werden sollte. Auch im Hinblick auf das Gutachten sei nicht zu ersehen, ob das Gutachten auch für den Fall erstellt werden solle, dass die der Firma S. zu ersetzende Frist zur Mängelbeseitigung nicht ergebnislos abläuft. Schließlich sei auch nicht erkennbar, unter welchen Voraussetzungen welches Vorgehen im Einzelnen in Angriff genommen werden soll.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg empfiehlt aufgrund der Rechtsprechung seinen Mitgliedern, im Fall anstehender Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen folgendes Vorgehen:
1. Bestandsaufnahme: In welchem Zustand ist das Gebäude und welche Mängel müssen beseitigt werden? Müssen besondere Vorschriften nach DIN oder der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden?
2. Klärung der erforderlichen Mehrheitsverhältnisse zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung: Handelt es sich um eine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahme oder ein modernisierende Instandsetzung (§§ 21, 22 Abs. 3 WEG: einfache Mehrheit), eine Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG: doppelt qualifizierte Mehrheit) oder eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG: Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer).
3. Beschlussfassung über die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses, einer Ausschreibung der Maßnahme sowie die Einholung von mindestens drei Kostenvoranschlägen durch den Verwalter. Der Verwalter soll dann die Angebote noch einmal zusammenfassen bzw. zusammenstellen und ggf. nachverhandeln.
4. Beschlussfassung über die Vergabe der Arbeiten sowie über die Finanzierung der Maßnahme (Sonderumlage, Entnahme aus Instandhaltungsrücklage).

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de

Mieter mussten draußen bleiben

Amtsgericht: Teilnahme an Eigentümerversammlung nicht möglich
Der Gesetzgeber legt einen strengen Maßstab an die Einberufung und den Ablauf von Eigentümerversammlungen. Das ist auch nicht verwunderlich, denn häufig werden bei solchen Treffen Beschlüsse gefasst, die weit reichende finanzielle Konsequenzen haben. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, zum Beispiel dem Verwalter, darf daher kein Dritter an Eigentümerversammlungen teilnehmen. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS gilt das auch für Mieter - zumindest in größeren Wohnanlagen.
(Amtsgericht Bochum, Aktenzeichen 94 C 26/08)
Der Fall: Eine Mehrheit von Eigentümern in einer Wohnanlage vertrat die Meinung, es sei durchaus ein Vorteil, wenn in Zukunft auch Mieter an den Versammlungen teilnehmen und ihre Anliegen persönlich vorbringen könnten. Ein entsprechender Beschluss stieß aber nicht auf Zustimmung bei allen Eigentümern und wurde deswegen gerichtlich überprüft. Die Befürworter argumentierten in dem Prozess damit, dass eine Einladung der Mieter die gegenseitige Kommunikation deutlich vereinfache. Dann müsse nicht immer über Dritte vermittelt werden, welche Interessen die Mieter haben und welche Entscheidungen, zum Beispiel zu baulichen Veränderungen, getroffen wurden. Die Gegner führten an, dies entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümer müssten in geschütztem Rahmen miteinander diskutieren können.
Das Urteil: Der mit dem Fall betraute Amtsrichter erklärte den Beschluss für ungültig. Im konkreten Fall bestehe die Gemeinschaft aus 53 Einheiten. Das bedeute, dass Versammlungen ohnehin nur unter erschwerten Bedingungen durchgeführt werden können. Wenn nun zusätzlich auch noch eine größere Anzahl von Mietern teilnehmen solle, werde eine Eigentümerversammlung in einer unzumutbaren Weise unübersichtlich. Das Fazit des schriftlichen Urteils: "Daher ist gerade bei größeren Wohnungseigentumsanlagen eine Teilnahme Dritter an den Versammlungen nicht zuzulassen."

Quelle: http://www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern/

Leserbrief

Müssen Geschäftsordnungsanträge/Beschlüsse zwingend in die Beschlusssammlung aufgenommen werden?
Von diversen Wohnungseigentümergemeinschaften wird von uns die Eintragung von Geschäftsoednungsbeschlüssen in die Bschlusssammlung verlangt. Bevor Diskussionen aufkommen, haben wir diese Beschlüsse bisher in die Beschlusssammlung aufgenommnen.
Müssen Geschäftsordnungsanträge/Beschlüsse zwingend in die Beschlusssammlung aufgenommen werden?
Antwort von R.A. Rüdiger Fritsch:
Beschlüsse zur Geschäftsordnung sind nicht in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen, da diese nicht anfechtbar sind und sich in Ihrem Regelungsgehalt mit Ablauf der Versammlung erledigen. Es besteht daher kein Interesse daran, diese Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen.
Über derartige Vorkommnisse, wenn später evtl. von Bedeutung, gibt ja das Protokoll erschöpfende Auskunft.
Rüdiger Fritsch- Rechtsanwalt - Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht www.krall-kalkum.de

So berechnen Sie sehr einfach Ihre Mieterhöhung - Die neuesten Indexzahlen: Wem eine Mieterhöhung winkt
Sie haben eine Indexmiete mit Ihrem Mieter vereinbart? Dann sollten Sie den Preisindex stetig im Auge behalten. Den berechnet das Statistische Bundesamt in Wiesbaden Monat für Monat. Welche Zahlen dabei diesen Monat herausgekommen sind, lesen Sie hier. Ebenso die wenig bekannte Berechnungsformel, die Sie dafür benötigen…..

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/

Spruch des Monats

"Treffen Einfalt und Gründlichkeit zusammen, entsteht Verwaltung..."

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.  

BFW Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
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Redaktion: Landesverband West  Ingo Dittmann
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